Rückgang der Kaufhaus-Ankermieter 2020-2025: Was den Frequenzbringer ersetzt

Die fünf Jahre, die das Ankermieter-Modell gebrochen haben

Zwischen 2020 und 2025 hat der Kaufhaus-Ankermieter aufgehört, der verlässliche Frequenzbringer zu sein, auf den die Vermietung eines Einkaufszentrums aufgebaut war. Die Ketten, die das Format geprägt haben, schlossen in dieser Zeit Filialen, verkleinerten ihre Flächen, restrukturierten unter Gläubigerschutz oder zogen sich aus ganzen Regionen zurück. Die Boxen, die sie freizogen, oft die größten und prominentesten Einheiten im Objekt, standen lange genug leer, um zu verändern, wie Eigentümer, Finanzierer und Spezialmieter darüber denken, was ein Ankermieter eigentlich ist.

Das ist nicht ein schlechtes Jahr. Es ist ein Fünfjahres-Bogen mit klarer Richtung. Die Pandemie hat einen Rückgang beschleunigt, der schon vorher begonnen hatte, und die Erholung hat dann sichtbar gemacht, wie dünn die darunterliegende Nachfrage geworden war. Bis 2025 ist die Frage für die meisten Einkaufszentren-Eigentümer nicht mehr, ob der Kaufhaus-Ankermieter in seine alte Rolle zurückkehrt, sondern welche Nutzungsmischung ihn ersetzt und wie das Ergebnis gemessen wird.

Dieser Beitrag beschreibt die Form des Rückgangs, die Kategorien von Nachnutzungen, die die Fläche aufgenommen haben, und was Eigentümer durch den Übergang mit ihren Besucherdaten machen. Es ist eine allgemeine Branchensicht und kein Namensregister konkreter Center, weil sich das Muster in vergleichbaren Märkten in ähnlicher Weise wiederholt, selbst dort, wo sich die einzelnen Mieter und Objekte unterscheiden.

Wie der Rückgang tatsächlich aussah

Kaufhäuser sind bereits geschwächt in die 2020er gegangen. Das Format lebte von einem breiten Sortiment unter einem Dach, zu einer Zeit, in der die Kundschaft für Tiefe zu Spezialhändlern und für Preis und Bequemlichkeit zu Online-Plattformen abgewandert war. Die Besucherfrequenz in der Ankerbox war seit Jahren weicher geworden, und das Cross-Shopping, auf das die Ankermieter-Verträge bauten, also die Annahme, dass eine Kundin, die das Kaufhaus besucht, auf dem Hin- oder Rückweg auch die Mall durchläuft, war im gleichen Maß zurückgegangen.

Über die fünf Jahre von 2020 bis 2025 sind in den meisten reifen Märkten vier Dinge nacheinander passiert. Verschiedene Länder erreichten jede Phase zu leicht unterschiedlichen Zeiten, die Reihenfolge blieb aber gleich.

1. Erzwungene Schließungen und Restrukturierungen ganzer Ketten. Die frühe Phase des Jahrzehnts verband Notschließungen mit den Restrukturierungen von Ketten, die mit zu viel Schulden und zu viel Fläche in den Abschwung gegangen waren. Ergebnis war eine Welle dauerhafter Schließungen, konzentriert in den größten, teuersten Boxen.
2. Eine langsame, teilweise Erholung. Als die Häuser wieder öffneten, taten die überlebenden Ketten das mit kleineren, fokussierteren Filialnetzen. Besuche pro verbleibender Filiale lagen häufig höher, die gesamte unter jeder Marke betriebene Fläche war jedoch spürbar niedriger als zuvor. Mittlere und regionale Ketten, die nicht schnell genug konsolidierten, verloren weiter Boden.
3. Lang andauernde Leerstände in den größten Einheiten. Weil die freigezogenen Einheiten so groß und so spezifisch für einen Mieter gebaut waren, erwies sich die Wiedervermietung als eine einzige Filiale als schwierig. Viele standen ein Jahr oder länger dunkel, und der sichtbare Leerstand am prominenten Ende der Mall richtete eigenen Schaden am Image des Objekts an, selbst wenn der Rest des Mieterbesatzes lief.
4. Umbau statt Ersatz. In der zweiten Hälfte des Zeitraums hörte die dominante Reaktion auf, die Suche nach einem weiteren Kaufhaus zu sein, und wurde zur Redevelopment-Aufgabe: Box unterteilen, Nicht-Einzelhandelsnutzungen mischen und akzeptieren, dass das alte Ankermieter-Modell nicht zurückkommt.

Wer mit öffentlichen Marktdaten, Berichten von Handelsberatungen oder Einzelhandelsumfragen der Notenbanken aus diesem Zeitraum arbeitet, sieht denselben Bogen in unterschiedlichen Einheiten. Die genauen Prozentwerte unterscheiden sich nach Land, nach Format (regionales Einkaufszentrum, Lifestyle-Center, Outlet) und nach Quelle, daher führt dieser Beitrag keine einzelne Schlagzeilenzahl als universelle Messung an. Die Form ist das Entscheidende: eine strukturelle Reduktion der Kaufhausfläche, konzentriert in den größten Einheiten, die sich nicht umgekehrt hat.

Warum die Kaufhaus-Frequenz nicht mehr zog

Der Rückgang ist nicht nur eine Unternehmensgeschichte. Darunter liegt eine Verschiebung darin, wie die Kundschaft einen Besuch in einem Center nutzt, und das Ankermieter-Modell hat sich daran nicht angepasst.

• Online hat den Sortimentsvorteil aufgefressen. Das ursprüngliche Argument für ein Kaufhaus war, dass es alles an einem Ort führte. Sobald das Alles-Argument ins Netz gewandert war, schwächte sich der Präsenzgrund ab, eine 15.000-Quadratmeter-Fläche abzulaufen. Die verbleibenden Gründe (das Produkt in die Hand nehmen, sofort verfügbar haben, leichtes Umtauschen) werden besser durch Spezialhändler und kleinere Erlebnisformate bedient als durch eine einzige breite Box.
• Besuchsmuster haben sich vom langen Wochen-Einkauf weg verlagert. Die Kundschaft kommt häufiger zu kürzeren, gezielteren Besuchen und kombiniert Einzelhandel auf demselben Trip mit Gastronomie, Dienstleistungen und Freizeit. Das Ankermieter-Format war für einen Ziel-Einkauf konzipiert, der seltener geworden ist.
• Die Cross-Shop-Annahme ist verschlissen. Spezial-Verträge waren auf die Annahme kalkuliert, dass ein Kaufhaus-Besuch die übrigen Einheiten mit Frequenz versorgt. Als Ankerbesuche zurückgingen und sich Besuchsanlässe verengten, dünnte dieser Spillover aus, und die Miete, die er rechtfertigte, war nicht mehr gerechtfertigt.
• Kapitalkosten folgten der Nachfragekurve nach unten. Als die Mieterträge aus Kaufhausverträgen schrumpften, wurde das Kapital für die Renovierung alternder Boxen schwerer zu rechtfertigen, gegenüber denselben Quadratmetern, die zu Nutzungen mit stärkerer Nachfrage umgebaut wurden. Finanzierer begannen, dieselbe Fläche unterschiedlich zu bewerten, je nachdem, was darin lag.

Zusammengelesen erklären diese Kräfte, warum die freigezogene Einheit selten als gleichartiger Mieter zurückkam. Der Markt, der sie als Hauptfrequenzbringer getragen hatte, schrumpfte seit einem Jahrzehnt still, und die Ereignisse der ersten Hälfte der 2020er machten die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nur offen sichtbar.

Was den Anker ersetzt hat

Der interessante Teil des Zeitraums ist, was Eigentümer mit der Fläche tatsächlich gemacht haben. Drei Nutzungskategorien haben in reifen Märkten den größten Teil des ehemaligen Anker-Footprints aufgenommen, und die besseren Redevelopments kombinieren mehr als eine davon, statt sich auf einen einzigen Ersatz festzulegen.

Gastronomie und F&B, weit über den Food-Court hinaus

Der häufigste Einzelersatz ist Hospitality. Der alte Food-Court, ein Kranz aus Fastfood-Einheiten um eine gemeinsame Sitzfläche, ist durch vollwertige Restaurants, Casual Dining, Dark-Kitchen-Hallen und Bar-Konzepte verdrängt worden, die nennenswerte Fläche belegen und über den Tag und in den Abend hinein handeln. Wo ein Kaufhaus eine Spitze am Wochenendnachmittag erzeugte, erzeugt ein starker F&B-Cluster Mittag-, Feierabend-, Abend- und Wochenend-Spitzen und bringt jene Besuchsanlässe zurück, die der Anker verloren hatte.

Die Vermietungslogik ist ebenfalls eine andere. Gastronomie-Mieter zahlen anders als ein Mode- oder Wohnaccessoires-Ankermieter, häufig auf Umsatz- und Prozentmiete statt auf langen, festen Konditionen, was dem Eigentümer Upside gibt, wenn der Cluster gut handelt, und das Risiko teilt, wenn er es nicht tut.

Erlebnis- und Entertainment-Nutzungen

Die zweite Kategorie ist alles, was Menschen auf einen Trip zieht, ohne Ware aus dem Regal zu verkaufen. Kinos haben Objekte weiterhin geankert, in denen sie ein konstantes Programm liefern können. Neben und über sie hinaus haben Eigentümer Trampolinparks, Boulderhallen, E-Sport-Locations, Indoor-Minigolf, Family-Entertainment-Center und Betreiber immersiver Ausstellungen geholt. Das verbindende Merkmal ist Verweildauer: Ein erlebnisorientierter Mieter bringt eine Besucherin für ein bis zwei Stunden mit einem geplanten Stopp, und die Besucherin isst häufig im Center vor oder nach der Aktivität.

Erlebnis-Flächen sind nicht einfach. Sie sind operativ aufwendig, die Formate scheitern öfter als nationale Modeketten, und die Mieten pro Quadratmeter liegen meist niedriger. Im Gegenzug liefern sie Besucherverkehr, der nicht durch einen Online-Kanal abgeschöpft wird, also genau die Eigenschaft, die Eigentümer vom neuen Anker brauchen.

Nicht-Einzelhandel auf Mixed-Use-Etagen

Die dritte Kategorie ist die Nicht-Einzelhandelsnutzung, die in das Objekt eingeschnitten oder darübergebaut wird: Arzt- und Zahnarztpraxen, Dialysezentren und diagnostische Bildgebung, Coworking-Anbieter, Verwaltungs- und kommunale Dienste, Bibliotheken und Lernräume, Fitnessstudios sowie in vielen Redevelopments Wohnetagen über dem Einzelhandel. Jede setzt eine Bevölkerung auf das Objekt oder neben es, die regelmäßig kommen und gehen muss und damit Besucherfrequenz erzeugt, indem sie dort wohnt oder arbeitet, statt auf einen Shopping-Trip zu kommen.

Das ist die tiefste strukturelle Veränderung. Sobald eine Praxis oder ein Studio dort sitzt, wo früher ein Kaufhaus war, hört das Objekt auf, ein reines Einkaufszentrum zu sein, und wird eher zu einem Nachbarschafts-Hub. Der Vermietungsansatz ändert sich entsprechend. Das Argument für einen kleinen Mieter neben dem neuen Anker ist nicht mehr, dass er eine Kaufhaus-Kundin abfängt, sondern dass er in der täglichen Bewegung von Patienten, Mitgliedern, Lernenden oder Anwohnern steht. Das Modell des Mixed-Use-Ankermieters ist eine vollständigere Behandlung dieser Mechanik; der Punkt hier ist, dass der Trend im Zeitfenster 2020 bis 2025 Objekt für Objekt sichtbar war.

Wie Eigentümer das Objekt durch den Übergang führen

Einen Anker zu ersetzen, ist ein mehrjähriges Projekt, das gleichzeitig die Vertragsstruktur, das Baubudget und den restlichen Mieterbesatz berührt. Die Eigentümer, die das am besten machen, behandeln den Übergang als Sequenz statt als einen einzigen Schalter, und sie instrumentieren das Objekt so, dass jede Stufe auf beobachteten Daten und nicht auf Vermutungen entschieden wird.

1. Die echte Besucher-Baseline herstellen. Bevor Bauarbeiten beginnen, braucht der Eigentümer eine saubere Basislinie dafür, wie viel Verkehr das Objekt ohne den verlorenen Anker tatsächlich erzeugt, nach Eingang, nach Tag und nach Stunde. Ohne diese Basislinie lässt sich keine spätere Aussage über Uplift durch den neuen Anker prüfen.
2. Für Optionalität unterteilen. Die Ein-Mieter-Box, die die Kette belegt hat, ist selten die richtige Einheit für den Ersatz. Eine Aufteilung in kleinere vermietbare Einheiten, mit früh eingeplanten Erschließungen und Versorgungen, öffnet die Gastronomie- und Erlebnis-Optionen, die der ursprüngliche Footprint blockiert hat.
3. Die Vermietung so takten, dass das Objekt zwischendurch nicht dunkel ist. Ein sichtbar leerer Anker verschlechtert den restlichen Mieterbesatz schnell. Schrittweiser Ausbau, Pop-up-Programmierung und temporäre Nutzungen (Märkte, Veranstaltungen, Ausstellungen) halten die Fläche während der Arbeiten in Nutzung, was die Besucherfrequenz schützt, gegen die die umliegenden Spezialmieter Miete zahlen.
4. Den Beitrag jedes neuen Mieters messen. Wenn der erste neue Mieter eröffnet, ist die Frage nicht nur, wie er für sich allein handelt. Sie ist, ob der Rest des Centers mehr Verkehr sieht, und wo. Besucherdaten nach Zone und nach Stunde sind das, was diese Frage beantwortet, und sie sind das, was die Miete des nächsten unterschriebenen Mieters trägt.
5. Die Mitmieter-Klauseln an das neue Modell anpassen. Spezial-Verträge, die um den alten Anker geschrieben wurden, enthalten oft Schutzklauseln, die an ein namentlich genanntes Kaufhaus geknüpft sind. Sobald die Ersatzstrategie steht, müssen diese Klauseln auf den neuen Frequenzbringer überarbeitet werden, sei das eine ausgewiesene Belegung der umgebauten Etagen, die Anwesenheit eines definierten Erlebnis-Betreibers oder eine Frequenzschwelle, zu der sich der Eigentümer verpflichten will.

Der rote Faden durch diese Sequenz ist Evidenz. Das alte Ankermodell ließ Eigentümer sich auf den Ruf eines nationalen Namens stützen. Das neue Modell stützt sich darauf, was das Objekt Woche für Woche tatsächlich an Besucherfrequenz tut, und das ist etwas, das nur ein instrumentiertes Gebäude zeigen kann.

Die Besucherfrage in der Praxis

Als der Anker ein einzelnes Kaufhaus war, brauchte der Eigentümer selten unabhängige Besucherdaten. Der über die Umsatzmieten gemeldete Eigenumsatz des Mieters war ein brauchbarer Proxy, und die Performance des restlichen Centers galt als Folge dieser einen Zahl. In einem umgebauten Objekt mit zwei oder drei kleineren Ankern und einer anderen Nutzungsmischung ist dieser Proxy weg. Der Eigentümer ist die einzige Partei mit Sicht auf das ganze Objekt, und diese Gesamtsicht muss aus eigener Besuchermessung aufgebaut werden, nicht von einem einzelnen Mieter geliehen.

Die Fragen, die ein Eigentümer im Übergang typischerweise an diese Daten stellt, sind konkret: wie der neue F&B-Cluster den Mittagsverkehr verschiebt, ob der Erlebnis-Anker Besuche in die umliegenden Einheiten zieht oder sie nur nebenan parkt, wie die Wohn- oder Praxis-Etage die frühmorgendliche und die Mitwoch-Basislinie verändert, und wohin sich die Totzeiten im Gebäude verlagert haben, sobald die neuen Nutzungen einziehen. Keine dieser Fragen lässt sich mit einem jährlichen Schlagzeilen-Zählwert beantworten. Sie werden mit zonen- und stundenscharfen Besucherzahlen beantwortet, die kontinuierlich durch das gesamte Redevelopment laufen.

Eine durchgespielte Illustration hilft. Angenommen, ein hypothetisches regionales Center hat 2021 seinen Haupt-Kaufhausanker verloren, die Einheit achtzehn Monate dunkel gehalten und sie 2023 als unterteilte Fläche wiedereröffnet: eine Markthalle mit Gastronomie auf der einen Seite, ein Family-Entertainment-Betreiber auf der anderen, dazu eine kleine Praxis mit eigenem Eingang vom Parkdeck. Mit einer sauberen Baseline von vor dem Redevelopment kann der Eigentümer jede der drei neuen Ankünfte einzeln auslesen, die von ihnen erzeugte Frequenz mit den ungemessenen Annahmen vergleichen, die der alte Anker getragen hatte, und die nächste Runde an Spezialmieten auf der Grundlage dessen bepreisen, was die neuen Nutzungen tatsächlich liefern. Konkrete Zahlen in einem realen Objekt wären andere; der Punkt ist, dass die Entscheidungen auf beobachtetem Fluss ruhen, nicht auf dem Schriftzug auf der Box.

Den neuen Anker ohne Überwachung messen

Ein Center, das zum Hub für Praxen, Studios, Wohnetagen und Gastronomie wird, ist auch ein Center mit sensibleren Menschen darauf. Patientinnen auf dem Weg zum Termin, Anwohner, die das Erdgeschoss als Nachbarschaftsstraße nutzen, und Mitglieder auf dem Weg ins Studio sollten nicht akzeptieren müssen, identifiziert oder verfolgt zu werden, nur um gezählt zu werden. Das gilt in den meisten Jurisdiktionen aus Compliance-Gründen und überall aus Vertrauensgründen.

Ariadne misst dies mit Hybrid Fusion, der patentierten kamerafreien Methode. Time-of-Flight-Tiefensensorik zählt an den Eingängen jeden Besucher und erfasst Geometrie statt Bilder, während die patentierte Signalerfassung die Bewegung im Innenraum verfolgt und die Signale erkennt, die ein Telefon aussendet, selbst im Flugmodus. Der Sensor streamt beide Datenströme an Ariadne, wo Hybrid Fusion sie zu einer Trajektorie pro Besuch zusammenführt und Zählwerte, Verweildauer und Wege berechnet. Die Datenströme tragen keine Identifikatoren: keine MAC-Adresse, keine Geräte-ID, keine biometrischen Daten, und es ist keine Kamera beteiligt. Identifikatoren werden nur gespeichert, wenn ein Besucher ausdrücklich zustimmt, was die Methode datenschutzfreundlich und außerhalb des biometrischen Bereichs hält.

Für einen Eigentümer, der den Übergang nach dem Kaufhaus moderiert, ist die praktische Folge, dass die Gesamtsicht auf die Besucherfrequenz, nach Zone und nach Stunde, ohne Kamera in einem Praxisflur, ohne Identifikation einer Anwohnerin auf dem Heimweg und ohne personenbezogene Daten zu einem Studio-Mitglied aufgebaut werden kann. Die Daten beschreiben die Bewegung einer Bevölkerung, die die Vermietungs- und Redevelopment-Entscheidungen brauchen, und sagen nichts über die Einzelnen darin.

Wohin das das Format führt

Der Fünfjahres-Zeitraum 2020 bis 2025 wird rückblickend als der Moment lesen, in dem der Kaufhaus-Anker von der Default-Position zu einer Option unter mehreren wurde, und zunehmend zur selteneren. Das Format, das das Nachkriegs-Einkaufszentrum hervorbrachte, ist auf einen Footprint geschrumpft, den der Markt tragen kann, und der ist spürbar kleiner als der Bestand, den es aufgebaut hat. Die Objekte, die gesund durch den Übergang kommen, sind die, deren Eigentümer aufgehört haben, einen Eins-zu-eins-Ersatz zu suchen, und stattdessen eine kompliziertere Nutzungsmischung managen, mit der Daten-Infrastruktur, um zu sehen, wie diese Mischung tatsächlich performt.

Für Eigentümer und Asset Manager sind die praktischen Mitnahmen aus diesem Zeitraum kurz. Behandeln Sie den Anker als Funktion (verlässliche, wiederkehrende Besucherfrequenz) statt als Namen. Planen Sie Unterteilung und Mixed-Use-Ersatz statt eines einzelnen neuen Vertragspartners. Instrumentieren Sie das Objekt vor, während und nach dem Redevelopment, sodass jede Vermietungsentscheidung darauf gestützt ist, was das Gebäude tatsächlich tut. Und halten Sie die Messung kamerafrei, weil der neue Mieterkreis Nutzungen umfasst, die nichts anderes akzeptieren werden. Die tiefere Behandlung des Modells, das den Kaufhaus-Anker ablöst, steht in der breiteren Arbeit zu Ankermietern, mit verwandten Notizen zum Anker-Ersatz-Playbook.

FAQ

Warum sind Kaufhaus-Ankermieter zwischen 2020 und 2025 zurückgegangen?

Die zugrunde liegende Nachfrage nach einem breiten Sortiment unter einem Dach war seit einem Jahrzehnt zu Online und zu Spezialhandel abgewandert, und die Ereignisse der frühen 2020er, also erzwungene Schließungen, Restrukturierungen ganzer Ketten und eine langsame Erholung, haben die Lücke offen sichtbar gemacht. Fläche schrumpfte, große Boxen standen leer, und die Cross-Shop-Annahme, die die Spezialmieten trug, dünnte aus.

Was ersetzt Kaufhaus-Ankermieter?

Drei Nutzungskategorien decken die meisten Redevelopments ab: ein erweitertes Gastronomie-Angebot (vollwertige Restaurants, Dark-Kitchen-Hallen, Bars), erlebnisorientierte Betreiber (Kinos, Family Entertainment, Sport- und immersive Konzepte) und Nicht-Einzelhandelsnutzungen auf Mixed-Use-Etagen (Praxen, Studios, Coworking, Bibliotheken, Wohnen). Die stärksten Objekte kombinieren mehr als eine davon, statt sich auf einen einzigen Ersatz festzulegen.

Wie messen Eigentümer die Performance des neuen Ankers?

Mit kontinuierlichen Besucherdaten nach Zone und nach Stunde, über das gesamte Objekt, statt sich auf den Umsatz eines einzelnen Mieters zu verlassen. Diese Daten setzen eine saubere Baseline vor dem Redevelopment, verfolgen jeden neuen Mieter, sobald er öffnet, und beantworten konkrete Fragen zu Mittagsfluss, Verweildauer, Totzeiten und dem Beitrag jeder neuen Nutzung.

Braucht das Messen der Besucherfrequenz in einem umgebauten Center Kameras?

Nein. Kamerafreies Zählen, gestützt auf Tiefensensorik an Eingängen und patentierte Signalerfassung im Innenraum, kann Zonenzahlen und Verweildauer liefern, ohne Bilder, Gesichter oder Geräte-IDs aufzuzeichnen, was in Objekten zählt, die jetzt Praxen, Wohnetagen und Studios neben dem Einzelhandel mischen.