Gemeinschaftsfläche: Wie Malls die rund 14 % Fläche messen, die der Eigentümer selbst betreibt

Gemeinschaftsfläche, so definiert, wie Eigentümer sie nutzen

In einem Mietvertrag für ein Einkaufszentrum bezeichnet Gemeinschaftsfläche den Teil der Flächen, der dem Eigentümer gehört und von ihm betrieben, aber nicht an einen einzelnen Einzelhändler vermietet wird: Atrien und Verkehrsflächen, Sitzbereiche im Foodcourt, Toiletten und Versorgungskorridore, Rolltreppenschächte, öffentliche Plazas, Parkflächen sowie die begrünten Außenanlagen zwischen den Gebäuden. Die Einzelhändler bezahlen sie über eine Nebenkosten- oder CAM-Umlage, betrieben werden sie aber vom Eigentümer. Die Gemeinschaftsfläche ist damit der Teil der Immobilie, in dem der Eigentümer zugleich Betreiber und zunehmend Händler ist: Ein Kiosk in einem Atrium oder ein Pop-up auf einer Verkehrsfläche ist das Produkt des Eigentümers, nicht das eines Mieters.

Wie viel des Gebäudes ist Gemeinschaftsfläche? Das hängt vom Format ab, der Bereich wird aber häufig mit rund zehn bis fünfzehn Prozent der vermietbaren Fläche (GLA) eines typischen geschlossenen Centers angegeben, wobei foodcourtlastige oder experiential ausgerichtete Schemata höher und eng kuratierte Strip-Center niedriger liegen. Jede einzelne Zahl ist eher illustrativ als allgemeingültig; maßgeblich ist die Zahl im eigenen Aufmaßzertifikat. Der grobe Bereich macht vor allem deutlich, dass die Gemeinschaftsfläche einen realen Anteil an der Immobilie hat, keinen Rundungsfehler, und dass der Eigentümer sie direkt steuert.

Eigentümer von Einkaufszentren, die die Gemeinschaftsfläche als Resterscheinung verwalten, also als Raum zwischen den vermietbaren Boxen, lassen Umsatz auf dem Boden liegen. Eigentümer, die sie als Portfolio kleiner vermietbarer Flächen verwalten, jede mit eigener Besucherfrequenz und Verweildauer, führen ein ehrlicheres Schema.

Warum GLA-Kennzahlen in der Gemeinschaftsfläche versagen

Das Einzelhandelsleasing hat sein eigenes Vokabular: Umsatz pro Quadratmeter, Occupancy-Cost-Quote, Umsatzmiete über einem natürlichen Break. Diese Kennzahlen ergeben für ein Geschäft Sinn, weil ein Mieter für die Fläche haftet und eine Kasse Transaktionen zählt. Die Gemeinschaftsfläche hat beides nicht. Ein Kiosk in der Mitte eines Atriums verkauft vielleicht, das Atrium selbst wird aber tageweise oder wochenweise als Aktivierungsfläche vergeben, nicht jahresweise als Geschäft. Die Frage, vor der ein Eigentümer steht, lautet nicht, was dieser Kiosk umsetzt, sondern wie viel Wert dieses Stück Fläche für den Eigentümer über alle Nutzungen hinweg erzeugt, denen wir es zuführen.

Drei Unterschiede zählen, wenn man Gemeinschaftsfläche gegen GLA-vermietete Fläche misst.

• Mehrere Nutzungen, eine Fläche. Ein einzelnes Atrium kann am Montag einen Wohltätigkeitsstand beherbergen, am Mittwoch eine Auto-Promotion, am Samstag ein Marken-Sampling und dazwischen einen leeren Sitzbereich. Die Fläche erfüllt über die Woche vier Aufgaben. Eine Flat-Auslastungszahl muss sie alle berücksichtigen, nicht nur die gebuchten Aktivierungen.
• Durchgangsfrequenz ebenso wie Verweildauer. Ein Korridor ist keine Verkaufsfläche. Menschen gehen hindurch. Sein Wert für einen Kiosk oder ein Pop-up liegt teils im Fang an Verweildauer und teils in der schieren Durchgangsfrequenz, der Zahl qualifizierter Besucher, die ihn über den Tag queren. Misst man nur die eine Hälfte, liest man die Fläche falsch.
• Betreiberrisiko, nicht Mieterrisiko. Wenn ein Geschäft unter Plan läuft, trägt das der Mieter. Wenn ein Kiosk in der Gemeinschaftsfläche unter Plan läuft, trägt das der Eigentümer. Das verändert das Verhältnis zwischen Daten und Entscheidung: Man kann sich nicht auf die Kasse eines Mieters stützen, um die Wahrheit über den Standort zu erfahren.

Die Kennzahlen, die in der Gemeinschaftsfläche funktionieren, sind die, die beschreiben, wie viele Besucher der richtigen Art die Fläche nutzen und wie lange.

Die vier Zahlen, die eine Gemeinschaftsfläche beschreiben

Für jede definierte Zone in der Gemeinschaftsfläche geben vier Messwerte zusammen ein nützliches Bild der Auslastung. Die genauen Schwellen unterscheiden sich je nach Schema, der Rahmen ist aber übertragbar.

1. Durchgangsfrequenz. Wie viele Besucher die Zone in einer bestimmten Stunde, einem Tag oder einer Woche queren. Das ist die Brutto-Besucherfrequenz, die die Fläche sieht, und der Nenner, gegen den alles andere gelesen wird.
2. Verweildauer. Die durchschnittlichen Minuten, die ein Besucher in der Zone verbringt. Eine Verkehrsfläche mit wenigen Sekunden Verweildauer ist eine Route; ein Foodcourt mit zwanzig Minuten Verweildauer ist ein Ziel. Aktivierungen, Kioske und Beschilderung wirken gegen diese beiden Flächen jeweils anders.
3. Gruppengrösse. Ob die Besucher als Einzelne, Paare oder Familiengruppen ankommen, was verändert, was ein Sampling-Stand oder ein Kiosk vorhalten sollte. Die Gruppengrösse kommt aus Ariadnes patentierter Signalerfassung, die zwei Telefone, die sich gemeinsam bewegen, von zwei Fremden unterscheiden kann, die denselben Punkt queren.
4. Tageszeitenmix. Wann die Zone belebt ist. Ein Foodcourt-Atrium läuft auf einer Mittag- und Abendkurve; eine Eingangsplaza läuft auf einer Wochenendkurve; ein Korridor neben einem Anker läuft auf der Kurve des Ankers. Die Form des Tageszeitenmix entscheidet, was eine bezahlte Aktivierung Werbetreibenden und Sponsoren glaubhaft versprechen kann.

Setzt man diese vier zusammen, hört eine Zone der Gemeinschaftsfläche auf, ein generisches Stück Fläche zu sein, und verhält sich wie eine kleine Medienfläche mit eigenem Publikumsprofil.

Wofür Eigentümer die Daten verwenden

Sobald ein Center jede Zone der Gemeinschaftsfläche auf diesen vier Zahlen lesen kann, sitzen vier Leasing- und Betriebsentscheidungen direkt auf den Daten.

Kioske und Pop-ups nach Zone bepreisen, nicht nach Etage

Ein einheitlicher Tagespreis für ein Atrium über das gesamte Center hinweg behandelt alle Atrien als gleichwertig. Sie sind es nicht. Ein Atrium vor einem Mode-Anker am Samstag ist ein anderes Produkt als ein Korridor hinter einem Warenhaus am Dienstag. Die Werte für Durchgangsfrequenz und Verweildauer geben einem Eigentümer eine belegbare Preisstaffel für jede Fläche, sodass eine Pop-up-Marke für das bezahlt, was sie tatsächlich erhält.

Events und Aktivierungen gegen gemessene Nachfrage programmieren

Ein Center, das Events nach Instinkt plant, lastet schwache Wochen unter und überbucht starke. Mit Durchgangsfrequenz nach Stunde und Tag verschiebt sich der Kalender zu den Flächen und Zeitfenstern, die ohnehin Publikum ziehen, und das Marketingteam platziert bezahlte Aktivierungen dorthin, wo sie gesehen werden, statt dorthin, wo es bequem ist.

Die Nebenkostenumlage verteidigen

Einzelhandelsmieter bezahlen die Gemeinschaftsfläche über die Nebenkostenumlage und fragen routiniert, was der Eigentümer damit macht. Durchgangsfrequenz und Verweildauer auf den Verkehrsflächen, im Foodcourt und auf den Eingangsplazas geben dem Eigentümer eine konkrete Antwort: Die Flächen, deren Unterhalt die Mieter bezahlen, werden messbar von den Kunden genutzt, für die die Mieter bezahlen. Das verschiebt das Gespräch weg von einer Positionsstreit-Debatte hin zu einer Diskussion über den Wert der Immobilie.

Berichterstattung an Investoren und Fremdkapitalgeber

Mallbewertungen haben sich von reinen Mietrollen weg hin zu Besucherdaten bewegt, besonders bei Centern mit großem experiential- oder Foodcourt-Anteil. Die Auslastung der Gemeinschaftsfläche, nach Zone aufgeschlüsselt, ist der betriebliche Nachweis, dass die nicht-Einzelhandelsflächen der Immobilie arbeiten. Sie ergibt zudem ein sauberes Exhibit neben dem Mietspiegel, wenn die Immobilie refinanziert oder verkauft wird.

Wie Verweildauer und Durchgangsfrequenz das Pop-up-Leasing steuern

Eine Pop-up-Aktivierung ist ein kurzfristiger Mietvertrag über ein Stück Gemeinschaftsfläche, üblicherweise zwei bis zwölf Wochen, vergütet als Gebühr statt als Grundmiete. Die Marke, die die Fläche nimmt, will wissen, was sie kauft; der Eigentümer will die Fläche zu dem Preis bepreisen, der ihrem Wert entspricht. In dieser Verhandlung leisten drei Zahlen die meiste Arbeit.

• Erwartete Durchgangsfrequenz. Wie viele Besucher die Zone während der Laufzeit der Aktivierung physisch queren werden, gemessen aus vergleichbaren Wochen des Vorjahres. Das ist das Pendant zur Auflagenzahl einer Printanzeige.
• Verteilung der Verweildauer. Nicht nur die durchschnittliche Verweildauer, sondern der Anteil der Besucher, die länger als dreißig oder sechzig Sekunden verweilen, also der Anteil, der tatsächlich mit einem Stand interagieren könnte. Die meisten Aktivierungen auf Verkehrsflächen haben ein winziges Conversion-Fenster, und die Verteilung der Verweildauer ist das, was es prognostiziert.
• Gruppenzusammensetzung. Ob das Publikum zu dieser Tageszeit von alleine reisenden Erwachsenen, gemischten Gruppen oder Familien dominiert wird. Die Gruppengrösse erzählt einer Beauty-Marke und einer Kinderproduktmarke über dieselben Quadratmeter sehr unterschiedliche Geschichten.

Sobald diese drei Zahlen im Angebot stehen, verändert sich das Gespräch mit der Marke. Der Eigentümer verkauft nicht länger ein generisches Atrium zu einer pauschalen Wochenrate; er verkauft ein gemessenes Publikum auf eine gemessene Fläche. Dieselben Daten, nach Abschluss der Aktivierung gelesen, geben beiden Seiten einen ehrlichen Debrief: Ist die Durchgangsfrequenz aufgetreten, stieg die Verweildauer während der Laufzeit, passte das Gruppenprofil zu dem, was verkauft wurde. Das ist die Schleife, die die Gemeinschaftsfläche in einen wiederholbaren Posten verwandelt.

Die Daten zur Gemeinschaftsfläche speisen auch den Rest des Leasing-Buchs. Liest man die vier Zahlen neben der Mall-Verweildauer und der breiteren Analyse zu Ankermietern, sieht ein Eigentümer, wie ein neuer Mixed-Use-Ankermieter Besucherfrequenz auf eine bestimmte Plaza oder einen Korridor zieht, also genau dorthin, wo Aktivierungserlöse verdient werden.

Wie Ariadne die Auslastung der Gemeinschaftsfläche misst

Die Messung der Gemeinschaftsfläche verlangt zwei Dinge auf einmal: eine saubere Zählung der Durchgangsfrequenz an Eingängen und Engstellen jeder Zone und eine zuverlässige Auslesung, wie lange Menschen in der Zone verweilen. Ein Gerät, das nur an einer Tür zählt, kann den zweiten Job nicht erfüllen, und ein Gerät, das nur im Inneren triangulieren kann, kann den ersten nicht erfüllen. Ariadne baut beides zusammen in eine einzige Hardware.

Ariadne misst dies mit Hybrid Fusion, der patentierten kamerafreien Methode. Time-of-Flight-Tiefensensorik zählt an den Eingängen jeden Besucher und erfasst Geometrie statt Bilder, während die patentierte Signalerfassung die Bewegung im Innenraum verfolgt und die Signale erkennt, die ein Telefon aussendet, selbst im Flugmodus. Der Sensor streamt beide Datenströme an Ariadne, wo Hybrid Fusion sie zu einer Trajektorie pro Besuch zusammenführt und Zählwerte, Verweildauer und Wege berechnet. Die Datenströme tragen keine Identifikatoren: keine MAC-Adresse, keine Geräte-ID, keine biometrischen Daten, und es ist keine Kamera beteiligt. Identifikatoren werden nur gespeichert, wenn ein Besucher ausdrücklich zustimmt, was die Methode datenschutzfreundlich und außerhalb des biometrischen Bereichs hält.

Für einen Betreiber eines Einkaufszentrums zählen drei Eigenschaften dieser Methode in der Gemeinschaftsfläche besonders. Erstens zählt der Time-of-Flight-Sensor an jedem Eingang, jeder Rolltreppe oder jeder Zonengrenze jeden Besucher, und die patentierte Signalerfassung im Innenraum löst auf, wie viele dieser Besucher geblieben sind und für wie lange, sodass Durchgangsfrequenz und Verweildauer auf demselben Zählwert gelesen werden statt in zwei getrennten Systemen. Zweitens kommt die Gruppengrösse aus der Signalerfassung und nicht aus dem Tiefensensor, sodass die vierköpfige Familie, die die Schwelle gemeinsam quert, als Gruppe von vier gelesen wird statt als vier Einzelpersonen. Drittens ist an keiner Stelle eine Kamera beteiligt, und die Datenströme tragen standardmäßig keine MAC-Adresse, sodass eine öffentliche Verkehrsfläche, die das Publikum erwartet, ohne fotografiert zu werden, queren zu können, eine öffentliche Verkehrsfläche bleibt, die nicht fotografiert wird. Die Fusion findet zentral in der Ariadne-Plattform statt und nicht im Sensor, was das Gerät selbst einfach und die Datenschutzhaltung sauber hält. Die Hardware steht im Ariadne-Sensorportfolio, die zugrundeliegenden Zählungen speisen die breitere Personenzähl-Plattform, und die Datenverarbeitung ist in der Datenschutzerklärung dargelegt.

FAQ

Was zählt in einem Einkaufszentrum als Gemeinschaftsfläche?

Jeder Teil der Immobilie, den der Eigentümer besitzt und betreibt, statt ihn an einen einzelnen Einzelhändler zu vermieten: Atrien, Verkehrsflächen, Rolltreppenschächte, Sitzbereiche im Foodcourt, Toiletten, Versorgungskorridore, öffentliche Plazas und Parkflächen. Einzelhändler beteiligen sich über die Nebenkostenumlage oder CAM an der Instandhaltung, der Eigentümer betreibt die Fläche aber und verdient direkt an den Aktivierungen darauf.

Welcher Anteil einer Mall ist Gemeinschaftsfläche?

Das hängt vom Format ab, eine Größe von rund zehn bis fünfzehn Prozent der vermietbaren Fläche (GLA) wird für ein typisches geschlossenes Center häufig genannt, wobei foodcourtlastige oder experiential ausgerichtete Schemata höher und eng kuratierte Strip-Center niedriger liegen. Maßgeblich ist das eigene Aufmaßzertifikat statt einer einzelnen Branchenzahl; der Bereich ist nur insoweit nützlich, als er zeigt, dass der Anteil der Gemeinschaftsfläche an der Immobilie materiell ist.

Wie misst man die Auslastung der Gemeinschaftsfläche?

Jede definierte Zone wird auf vier Zahlen gelesen: Durchgangsfrequenz, Verweildauer, Gruppengrösse und Tageszeitenmix. Die Durchgangsfrequenz sagt, wie viele Besucher die Fläche gequert haben. Die Verweildauer sagt, wie viele davon stehen blieben. Die Gruppengrösse sagt, wer sie waren. Der Tageszeitenmix sagt, wann. Diese vier zusammen beschreiben eine Gemeinschaftsfläche als kleines Medienprodukt mit eigenem Publikumsprofil.

Brauche ich Kameras, um die Gemeinschaftsfläche zu messen?

Nein. Ariadne zählt mit Hybrid Fusion: Time-of-Flight-Tiefensensorik plus patentierte Signalerfassung, nie mit Kameras. Time-of-Flight erfasst Geometrie statt Bilder, und die Signalerfassung erfasst standardmäßig keine MAC-Adresse, sodass die Messung ohne Video, ohne Gesichter und ohne biometrische Daten auskommt.

Worin unterscheidet sich die Auslastung der Gemeinschaftsfläche von der GLA-Performance?

Vermietbare Fläche (GLA) wird an einen Einzelhändler vermietet, der das Betriebsrisiko trägt und eine Kassenzahl produziert. Die Gemeinschaftsfläche wird vom Eigentümer betrieben, der das Risiko für jeden Kiosk oder jede Aktivierung direkt trägt. GLA-Kennzahlen berichten Mieterergebnisse; die Auslastung der Gemeinschaftsfläche berichtet die Nutzung der vom Eigentümer betriebenen Flächen, was aus Besucherfrequenz und Verweildauer gemessen werden muss, weil es keine Mieterkasse gibt, auf die man sich stützen kann.

Können Pop-up-Marken Zugriff auf die Daten der gemieteten Fläche erhalten?

Ja, so läuft das Gespräch in der Regel sowohl vor als auch nach der Aktivierung. Ein Eigentümer kann erwartete Durchgangsfrequenz, Verteilung der Verweildauer und Gruppenzusammensetzung für eine Zone während der geplanten Laufzeit teilen und dieselben Werte nach Abschluss zurückspielen. Da die zugrundeliegende Messung keine personenbezogenen Daten erhebt, beschreibt der Bericht die Fläche und nicht einzelne Besucher.