Lease-Ökonomie des Ankermieters: Grundmiete, Umsatzmiete und Co-Tenancy

Warum Ankermieter weniger pro Quadratmeter zahlen

Wer auf die Mieterliste eines fast beliebigen geschlossenen Einkaufszentrums schaut, findet eine Anordnung, die Außenstehende überrascht. Der größte Mieter im Haus, das Kaufhaus oder der Supermarkt, der ein Drittel der vermietbaren Fläche belegt, zahlt häufig die niedrigste Miete pro Quadratmeter aller Mieter. Eine kleine Modefläche in der Nähe der Gastronomiezone kann den Quadratmetersatz mehrfach übersteigen, den der Ankermieter zahlt, obwohl sie nur einen Bruchteil der Fläche mietet.

Das ist weder ein Versehen noch ein gescheiterter Verhandlungsversuch. Es ist die zentrale Mechanik, mit der ein Einkaufszentrum als Geschäft funktioniert. Der Ankermieter zahlt nicht für Fläche im Sinne eines kleinen Mieters. Er wird, der Sache nach, dafür bezahlt, die Besucher zu erzeugen, gegen die der Rest des Centers anschließend verkauft. Die Lease-Ökonomie des Ankermieters ist die Lehre davon, wie dieser Tausch bepreist, vertraglich strukturiert und, zunehmend, gemessen wird.

Dieser Artikel führt durch die vier Bausteine, die das Modell tragen: warum Ankermieter eine niedrige Grundmiete durchsetzen, wie Umsatzmiete und Nebenkosten daneben funktionieren, wie der Anker über Co-Tenancy die Miete jedes anderen Mieters setzt, und wie Besucherfrequenzdaten endlich eine Zahl an einen Beitrag legen, der früher aus dem Bauch heraus verhandelt wurde. Die hier verwendeten Werte sind illustrativ und dienen dazu, die Mechanik klar zu zeigen. Es handelt sich nicht um Marktdurchschnitte, Studienergebnisse oder gemessene Resultate eines konkreten Centers.

Die Lücke in der Grundmiete und was sie tatsächlich kauft

Beginnen wir mit der Asymmetrie selbst. Ein Ankermieter belegt eine große, oft eigens errichtete Fläche auf einem langen Mietvertrag, häufig fünfzehn bis fünfundzwanzig Jahre, manchmal mit Optionen, die noch weiter reichen. Ein kleiner Fachmieter belegt einige hundert Quadratmeter mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren. Das sind unterschiedliche Produkte, und sie werden unterschiedlich bepreist.

Nehmen wir ein illustratives Center. Der Ankermieter belegt 12.000 Quadratmeter und zahlt eine Grundmiete von 80 Geldeinheiten pro Quadratmeter und Jahr. Eine typische Inline-Modefläche belegt 200 Quadratmeter und zahlt 600 Einheiten pro Quadratmeter. Der Ankermieter zahlt 960.000 im Jahr für ein Drittel des Centers; die Inline-Fläche zahlt 120.000 für ein schmales Stück davon. Pro Quadratmeter zahlt der kleine Mieter rund das Siebeneinhalbfache.

Was der Vermieter mit dieser Lücke kauft, ist Anziehung. Ein anerkannter Ankermieter gibt Besuchern einen Grund, die Fahrt anzutreten, und ein Ziel, auf das sie nach der Ankunft zugehen. Der Vermieter kauft de facto garantiertes Besuchervolumen, auf einem Vertrag, der lang genug ist, dass die übrige Vermietungsstrategie darauf aufgebaut werden kann. Die billige Miete pro Quadratmeter ist der Preis für dieses Volumen. Die teure Miete, die die kleinen Flächen zahlen, ist zum Teil ihr Zukauf des Zugangs zu diesem Volumen.

Dieselbe Logik erklärt, warum manche Ankermieter eine Grundmiete nahe null zahlen oder einen Anreiz erhalten, überhaupt zu unterzeichnen. Ist der Anker so stark, dass seine Präsenz spürbar jede andere Miete im Center hebt, kann der Vermieter rational die Fläche fast verschenken und über die Mieterliste insgesamt immer noch besser dastehen. Der Anker-Deal ist ein Verlustanker auf einer Zeile der Mieterliste, der sich über alle anderen Zeilen hinweg rechnet.

Umsatzmiete: das Aufwärtspotenzial teilen

Niedrige Grundmiete ist nur die halbe Anker-Vereinbarung. Die andere Hälfte ist die Umsatzmiete, im Englischen percentage rent oder turnover rent. Der Mieter zahlt eine niedrige feste Grundmiete, dann zusätzlich einen prozentualen Anteil am Umsatz oberhalb einer vereinbarten Schwelle, der Umsatzschwelle (Breakpoint). So bleibt für den Vermieter die Grundmiete bezahlbar, während er am Erfolg, den das Center ermöglicht hat, teilhat.

Eine vereinfachte Umsatzmietklausel besteht aus drei Zahlen:

• Die Grundmiete. Ein fester Jahresbetrag, den der Mieter unabhängig vom Umsatz zahlt.
• Der Prozentsatz. Der Anteil am qualifizierenden Umsatz, den der Mieter oberhalb der Umsatzschwelle zahlt, häufig ein einstelliger Prozentwert, der nach Mietertyp variiert.
• Die Umsatzschwelle (Breakpoint). Das Umsatzniveau, ab dem die Umsatzmiete einsetzt. Eine natürliche Umsatzschwelle ist so gesetzt, dass die Grundmiete dem auf sie angewandten Prozentsatz entspricht, sodass die Umsatzmiete genau dort einsetzt, wo der Mieter seine Grundmiete in Umsatz wieder eingespielt hat.

Rechnen wir den illustrativen Ankermieter durch. Angenommen, der Anker zahlt 960.000 Grundmiete und der Vertrag setzt einen Prozentsatz von 2 Prozent. Die natürliche Umsatzschwelle ist die Grundmiete geteilt durch den Satz: 960.000 geteilt durch 0,02, also 48 Millionen Jahresumsatz. Unter 48 Millionen zahlt der Anker nur seine Grundmiete. Macht der Anker 60 Millionen Umsatz, zahlt er die Grundmiete plus 2 Prozent der 12 Millionen über der Schwelle, also zusätzlich 240.000, insgesamt 1,2 Millionen.

Die Struktur richtet beide Seiten aus. Der Vermieter will, dass der Anker gut handelt, weil der Vermieter dann mehr verdient, direkt über die Umsatzmiete und indirekt über die Besucherfrequenz, die ein gut laufender Anker erzeugt. Der Anker akzeptiert eine Umsatzbeteiligung im Tausch gegen eine Grundmiete, die er auf Marktniveau für so viel Fläche nie rechtfertigen könnte. Keine Seite tut der anderen einen Gefallen; der Vertrag leitet das Aufwärtspotenzial einfach an die Seite, die das Risiko eines schwachen Jahres trägt.

Die Umsatzmiete gibt dem Vermieter zudem einen Blick in die Gesundheit der Mieter, lange bevor ein Mietvertragsereignis die Sache erzwingt. Die für die Umsatzbeteiligung gemeldeten Verkäufe sind ein frühes Signal dafür, welche Mieter florieren und welche auf eine Verlängerung zudriften, die sie womöglich nicht überleben, was direkt in die Planung der nächsten Vermietungsrunde fließt.

CAM und die Lasten neben der Miete

Miete ist nicht die ganze Verpflichtung. Ein Mietvertrag in einem Einkaufszentrum reicht auch die Kosten für den Betrieb der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes weiter, die Nebenkosten der Gemeinschaftsflächen, im Englischen common area maintenance oder kurz CAM. Das umfasst, was kein einzelner Mieter besitzt, aber jeder nutzt: Mallflächen und Wege, Sicherheit, Reinigung, Beleuchtung, Außenanlagen, gemeinsame Lüftung und Klimatisierung sowie das Centermanagement selbst.

CAM wird üblicherweise nach Fläche umgelegt, sodass jeder Mieter einen Anteil im Verhältnis seiner Fläche zur vermietbaren Gesamtfläche trägt. Hier wirkt die Größe des Ankers in die andere Richtung. Der Anker zahlt wenig Grundmiete pro Quadratmeter, trägt aber, weil CAM der Fläche folgt, einen großen Anteil der gemeinsamen Betriebskosten allein dadurch, dass er groß ist.

In der Praxis verhandeln Ankerverträge häufig CAM-Deckel, Ausnahmen oder feste Beiträge, gerade weil eine strikte anteilige Umlage dem Anker eine Rechnung außer Verhältnis zur gezahlten Miete bescheren würde. Ein verbreitetes Muster ist, dass der Anker einen gedeckelten oder festen CAM-Betrag zahlt, während die Fachmieter den Rest der variablen Kosten auffangen. Diese Umverteilung ist ein weiterer Weg, auf dem die kleinen Mieter die Anwesenheit des großen mitfinanzieren.

Wer eine Mieterliste liest, sollte mitnehmen: Die Grundmiete allein unterzeichnet, was ein Mieter beiträgt und was eine Fläche im Betrieb kostet. Das vollständige wirtschaftliche Bild ist Grundmiete plus Umsatzmiete plus CAM und weitere Umlagen, gestellt gegen die Kosten der Fläche, die jeder Mieter belegt. Der Anker kann auf der Grundmietzeile fast geschenkt aussehen und an anderer Stelle in der Centerrechnung dennoch echtes Gewicht tragen.

Co-Tenancy: wie der Anker die Miete der anderen setzt

Der Grund, warum ein kleiner Mieter eine hohe Miete pro Quadratmeter akzeptiert, ist Co-Tenancy, das Prinzip, dass der Wert einer Fläche davon abhängt, wer sonst im Center handelt. Eine Fläche neben einem belebten Anker, der täglich Tausende von Besuchern zieht, ist mehr wert als dieselbe Fläche in einem halbleeren Center. Der kleine Mieter mietet nicht nur Fläche; er mietet die Nähe zu einem Besucherstrom, den er allein nicht erzeugen könnte.

Diese Abhängigkeit ist in vielen Fachmietverträgen direkt als Co-Tenancy-Klausel (Mitmieter-Klausel) festgehalten. Solche Klauseln erlauben dem kleinen Mieter typischerweise, die Miete zu senken, auf eine reine Umsatzmiete umzustellen oder, in manchen Fällen, zu kündigen, wenn ein benannter Anker schließt oder die Vermietungsquote im Center unter eine vereinbarte Schwelle fällt. Die Klausel existiert, weil beide Seiten verstehen, dass die Miete in der Annahme bepreist wurde, der Anker werde da sein und die Frequenz liefern.

Der Beitrag des Ankers taucht damit zweimal in der Mieterliste auf. Einmal als Lücke zwischen dem, was der Anker zahlt, und dem, was seine Fläche andernfalls einbringen würde, und ein weiteres Mal als Aufschlag, den jeder umgebende Mieter für den Zugang zur Anziehung des Ankers zahlt. Verlässt der Anker das Center, kehren sich beide gleichzeitig um: Der Vermieter verliert einen Mieter und sieht über Co-Tenancy-Auslöser die Mieten der umliegenden Flächen sinken oder Verträge im ganzen Center brechen. Diese Kaskade ist der Grund, warum das Nachbesetzen eines abgewanderten Ankers als Notfall behandelt wird und nicht als routinemäßige Neuvermietung.

Sie erklärt auch eine Spannung, die jede Anker-Verhandlung durchzieht. Der Vermieter weiß, dass der Anker pro Quadratmeter zu wenig zahlt und die gesamte Mieterliste trägt. Der Anker weiß es. Die Verhandlungsmacht hängt am Ende davon ab, wie viel Frequenz der Anker tatsächlich liefert, und für den größten Teil der Geschichte des Einkaufszentrums wurde diese Zahl aus Markenruf und Bauchgefühl heraus argumentiert, statt gemessen.

Eine Zahl an den Beitrag des Ankers legen

Die schwächste Stelle der Anker-Lease-Ökonomie war stets die Evidenz. Alle im Raum sind sich einig, dass der Anker Frequenz bringt. Kaum jemand kann sagen, wie viel, an welche anderen Mieter und ob die Anziehung über die Laufzeit des Vertrags hält. Der Vermieter argumentiert, der Anker sei seine Zugeständnisse wert; der Anker fordert mehr. Beide schließen aus Umsatzdaten, die spät kommen und sagen, was Menschen gekauft haben, nicht, wie sie sich bewegt haben.

Besucherdaten schließen diese Lücke. Zu zählen, wie viele Menschen das Center betreten, wohin sie gehen, wie ihre Wege auf den Anker bezogen sind und wie lange sie bleiben, macht aus dem Beitrag des Ankers eine Messung statt eines Arguments. Ein paar Fragen werden beantwortbar, die Grundmiete und Umsätze allein nicht erreichen:

• Anziehung. Welcher Anteil der gesamten Centerbesuche führt durch den Anker oder zum Anker, und wie verhält sich die Besucherfrequenz an anker-getriebenen Tagen zu Tagen, an denen der Anker ruhig oder wegen Umbau geschlossen ist?
• Spillover-Effekt. Wie viele der Besucher, die wegen des Ankers kommen, ziehen anschließend in den Rest des Centers weiter, statt nur durch den nächstgelegenen Eingang einzutreten und ihn wieder zu verlassen? Das ist die Zahl, die den Aufschlag rechtfertigt, den Fachmieter zahlen.
• Verweildauer. Wie lange hält der Anker Besucher im Gebäude, und entspricht längere Verweildauer einer höheren Abdeckung des übrigen Centers?
• Abklingen. Ist die Anziehung des Ankers über die Jahre eines langen Vertrags stabil, wachsend oder rückläufig? Das ist die Frühwarnung, die ein Vermieter weit vor einer Verlängerung oder einem Co-Tenancy-Auslöser sehen will.

Am Verhandlungstisch verschiebt das das Gespräch. Statt dass Vermieter und Anker Behauptungen austauschen, können beide auf dieselbe gemessene Anziehung und denselben Spillover-Effekt sehen und den Vertrag dagegen bepreisen. Ein Anker, der das übrige Center nachweislich speist, hat ein starkes Argument für seine Zugeständnisse. Ein Anker, dessen gemessener Spillover dünn ist, dessen Besucher also vor allem durch den nächstgelegenen Eingang ein- und ausgehen, ohne das übrige Center zu berühren, ist weit weniger wert, als seine Fläche vermuten lässt, und der Vertrag kann entsprechend bepreist werden.

Ein illustratives Rechenmodell

Bringen wir die Teile in einem vereinfachten Beispiel zusammen. Die Zahlen sind illustrativ und so gewählt, dass sie das Zusammenspiel der Teile zeigen, nicht irgendein reales Center oder einen Marktwert.

Nehmen wir ein Center mit drei Mieterpositionen auf der Liste:

• Den Ankermieter. 12.000 Quadratmeter zu 80 pro Quadratmeter Grundmiete, also 960.000 im Jahr, plus 2 Prozent Umsatzmiete oberhalb einer natürlichen Umsatzschwelle von 48 Millionen, plus einen gedeckelten CAM-Beitrag.
• Fachmieter. 8.000 Quadratmeter gesamt zu durchschnittlich 600 pro Quadratmeter, also 4,8 Millionen im Jahr Grundmiete, mit dem Großteil der variablen CAM, und Co-Tenancy-Klauseln an den Anker gebunden.
• Leerstand oder Randflächen. Ein kleiner Flächenanteil, dessen Vermietbarkeit mit der wahrgenommenen Stärke des Ankers und der Gesamtbesucherfrequenz des Centers steigt und fällt.

Auf der Grundmietzeile sieht der Anker wie das schlechteste Geschäft des Vermieters aus: ein Drittel des Gebäudes für ein Sechstel der Grundmiete. Aber folgen wir den Abhängigkeiten. Verlässt der Anker das Center, kann zum Beispiel die Hälfte der Fachmieter Co-Tenancy ziehen und die Miete um 20 Prozent senken, und ein Viertel zieht im Lauf der Zeit aus, weil das Geschäft kippt. Der Vermieter verliert nicht nur 960.000 Anker-Grundmiete; er setzt mehrere Millionen Fachmietererlöse aufs Spiel und sieht zu, wie die Randflächen in Leerstand rutschen. Gemessen an diesem Risiko ist die billige Ankermiete eine billige Versicherung.

Legen wir nun Messung darüber. Angenommen, Besucherdaten zeigen, dass der Anker einen großen Anteil der Centerbesuche ausmacht und dass ein hoher Anteil der Ankerbesucher anschließend Zeit im übrigen Center verbringt. Dieser gemessene Spillover-Effekt ist die quantifizierte Version des Co-Tenancy-Aufschlags: Er ist der Grund, warum die Fachmieten verteidigbar sind. Würden die Daten dagegen zeigen, dass die meisten Ankerbesucher das übrige Center gar nicht berühren, sähe dieselbe Mieterliste fragil aus, und der Vermieter täte gut daran, den Anker härter auf die Miete zu drücken oder eine andere Anziehung zu planen. Die Werte sind illustrativ (Beispielwerte), aber die Methode ist der Punkt: Die Lease-Ökonomie ergibt erst dann Sinn, wenn Anziehung und Spillover des Ankers gemessen statt angenommen werden.

Woher die Messung kommt

Anziehung, Spillover und Verweildauer über ein Center hinweg zu quantifizieren, heißt Besucher zu zählen und ihren Wegen zwischen Anker und dem übrigen Center zu folgen, ohne jemanden zu identifizieren und ohne auf die lückenhaften, späten Umsatzdaten zu setzen, auf die sich Anker-Verhandlungen seit Jahrzehnten stützen.

Ariadne misst dies mit Hybrid Fusion, der patentierten kamerafreien Methode. Time-of-Flight-Tiefensensorik zählt an den Eingängen jeden Besucher und erfasst Geometrie statt Bilder, während die patentierte Signalerfassung die Bewegung im Innenraum verfolgt und die Signale erkennt, die ein Telefon aussendet, selbst im Flugmodus. Der Sensor streamt beide Datenströme an Ariadne, wo Hybrid Fusion sie zu einer Trajektorie pro Besuch zusammenführt und Zählwerte, Verweildauer und Wege berechnet. Die Datenströme tragen keine Identifikatoren: keine MAC-Adresse, keine Geräte-ID, keine biometrischen Daten, und es ist keine Kamera beteiligt. Identifikatoren werden nur gespeichert, wenn ein Besucher ausdrücklich zustimmt, was die Methode datenschutzfreundlich und außerhalb des biometrischen Bereichs hält.

Für ein Einkaufszentrum liefert das genau die Werte, die die Lease-Ökonomie braucht: wie viele Menschen das Center anzieht, welcher Anteil davon den Anker berührt, wie viele in die Fachmieter weiterziehen und wie all das sich über die Jahre eines langen Ankervertrags entwickelt. Der breitere Betriebskontext für Centerbesitzer liegt im Hub für Einkaufszentren, und der zugrunde liegende Messansatz ist unter Personenzählung dargelegt. Das Produkt ist hier ein kleiner Teil der Geschichte. Der größere Punkt: Anker-Lease-Ökonomie ruhte schon immer auf einer Behauptung über Frequenz, und diese Behauptung ist endlich etwas, das ein Center messen kann, statt nur darüber zu argumentieren.

FAQ

Warum zahlen Ankermieter so wenig Miete pro Quadratmeter?

Weil der Vermieter die Besucheranziehung kauft, die der Anker erzeugt, nicht nur Fläche vermietet. Ein starker Anker hebt die Miete, die jeder andere Mieter im Center tragen kann, sodass der Vermieter es sich leisten kann, die große Fläche des Ankers zu einem niedrigen Satz oder fast geschenkt zu vergeben, und über die gesamte Mieterliste hinweg trotzdem besser zu fahren.

Was ist Umsatzmiete und wie wird die Umsatzschwelle gesetzt?

Umsatzmiete ist eine zusätzliche Miete, die der Mieter auf den Umsatz oberhalb einer vereinbarten Schwelle (Breakpoint) zahlt, oben auf eine niedrige feste Grundmiete. Eine natürliche Umsatzschwelle ist die Grundmiete geteilt durch den Prozentsatz, sodass die Umsatzmiete genau dort einsetzt, wo der Umsatz die Grundmiete wieder eingespielt hat. Beispiel: 960.000 Grundmiete bei 2 Prozent ergibt eine natürliche Umsatzschwelle von 48 Millionen.

Wie wirkt der Weggang eines Ankers auf die Miete anderer Mieter?

Über Co-Tenancy-Klauseln. Viele Fachmietverträge erlauben dem Mieter, die Miete zu senken, auf reine Umsatzmiete umzustellen oder zu kündigen, wenn ein benannter Anker schließt oder die Vermietungsquote im Center unter eine Schwelle fällt. Der Weggang eines Ankers kann also Mietminderungen und Vertragsbrüche im ganzen Center gleichzeitig auslösen, weshalb Vermieter das Nachbesetzen eines Ankers als dringend behandeln.

Kann man den Beitrag eines Ankers wirklich messen?

Zunehmend ja. Centerbesuche zu zählen und den Wegen zwischen Anker und übrigem Center zu folgen, quantifiziert die Anziehung des Ankers, den Spillover-Effekt in die Fachflächen und die Verweildauer und zeigt, ob diese Anziehung über die Vertragslaufzeit hält. So wird aus dem Wert des Ankers eine gemessene Zahl, gegen die beide Seiten den Vertrag bepreisen können.